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    黄劲夫律师

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    • 律师姓名:黄劲夫
    • 联系手机:18702119962
    • 电子邮箱:hjfu069@163.com
    • 执业证号:13101201810044501
    • 所属律所:上海科尚律师事务所
    • 联系地址:上海市普陀区曹杨路450号2001-2003室

    诚信为本:夫妻一方以不知情为由确认合同无效被驳并承担违约责任

    来源:上海离婚律师 发布于:2020-7-28 15:36:41 

    基本案情

    买方张某,卖方杨某和王某夫妻二人、房产中介。2016年9月,张某与王某(杨某向王某出具了委托书)、居间人中介公司签订《上海市房屋买卖合同》。合同签订后,杨某在该合同中补签了签名。合同约定张某购买杨某位于浦东新区房屋一套,房屋总价为292万元,签订本合同时支付定金10万元,首付款112万元、拟贷款180万元,首付款支付时间为2016年11月,杨某于2016年11月前办理抵押注销手续。合同还约定杨某存在拒绝履行本合同或将房屋出售给他人等行为的,张某可以要求杨某承担违约责任及赔偿其他损失,违约责任为房屋总价的20%,并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同,双方对合同其他条款亦有约定。签订合同当日张某按合同约定将定金10万元交予王某,王某为张某出具了定金收条。杨某、张某与中介公司签订的《居间服务合同》约定,房屋买卖合同签订后,因杨某原因致使房屋未能在规定期限过户的或实际上无法完成过户的原因包括但不限于杨某故意或非故意拖延、不愿出售房屋、共有权人不同意出售房屋、房屋所有权人认为合同签订人属于无权代理等,中介公司所收取张某的居间服务费用不予退还,张某可以直接向杨某追偿。张某将中介服务费交予中介公司。

    未过多久时间,张某从中介公司得知杨某要求终止合同。理由是张某未向其支付定金10万元,构成违约,故其可以解除合同。庭审中,杨某明确表示不同意继续履行合同;未申请法院调整违约金。庭审中双方均认可,因房价上涨,涉案房屋已经增值。

    本案审理中,王某以确认合同无效纠纷为由,向原审法院起诉要求确认杨某、张某就涉案房屋签订的《上海市房屋买卖合同》无效。法院审理后,判决驳回王某的诉讼请求。张某起诉要求杨某支付违约金58.4万元、居间服务费。一审判决予以支持。杨某不服提出上诉,二审予以维持。

    以案明法

    本案争议焦点在于合同效力和违约责任。法院一般根据买房人的诉讼请求予以处理:

    一是合同效力:在买房人请求继续履行的情况下,存在以下情形之一时,法院可以支持买受人要求继续履行合同的诉讼请求,判令出卖人及其配偶共同办理过户手续:1.买受人举证证明出卖方配偶知道或应当知道买卖事宜而未表示反对的;2.买受人已经按照合同约定支付价款,并占有使用房屋,出卖方配偶未在合理期间提出异议的;3.出卖方配偶有主动配合腾退、交付房屋等参与履行或接受履行行为的。

    以上事实,除当事人签署的相关书面文件之外,也应结合微信记录、电话记录、录音文件以及中介证言等证据材料综合考量。

    二是买房人请求解除合同,要求卖房人承担违约责任的情况下,一般有以下两种情况:1.要求根据合同约定支付一定数额的违约金,对此法院还需释明是否请求对违约金进行调整,而后根据案件具体情况确定违约金数额;2.请求赔偿相应的房屋差价损失,一般参照评估报告或者同等地段的房屋价格确定应予赔偿的数额。

    购房提示

    买房人在购买房屋时,一定要核实是否属于夫妻或者家庭共有房屋,对于目标房屋一定要求其配偶或者共有人签字或者出具书面委托,以免在履行过程中出现纠纷,能够证明其“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”,是可以请求继续履行的。也可以请求解除合同,根据合同的约定和案件实际情况主张相应的违约金或者差价赔偿,可以在双方的合同中予以约定。


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