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    • 律师姓名:黄劲夫
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    揭开二手房买卖中的定金协议陷阱!

    来源:上海离婚律师 发布于:2020-6-23 15:25:18 

    市场上交易的几乎全部是二手房屋,不管是二手商品房还是二手动迁房或二手的已经私有化的老公房,均属于二手房交易。不管是新房交易还是二手房交易,均会频繁涉及到定金。

    稍微有法律常识的人都知道,定金交付后,买方如果不继续履行,是无权要求返还的。二手房交易初始,买受人自行或通过中介看中房子以后的第一个法律环节即是与出卖人签署定金协议,买受人支付一定金额的定金给出卖人,以此约束买卖双方。那么,如何认识定金协议中隐藏的陷阱陷阱呢。

    一、定金协议。

    (一)定金协议从法律性质上看属于缔约担保,其主要目的在于担保缔约双方如期订立正式房屋买卖合同,从法律上,其性质一般属于担保性质,如果买受人违约不与出卖人订立正式二手房买卖合同则出卖人有权没收定金,如果出卖人违约不与买受人订立正式的二手房买卖合同,则买受人有权要求出卖人双倍返还定金。

    (二)定金协议的表现形式有很多种,如“定金协议”、“定金交付函”、“定金收取函”、“购房定金协议书”等,其内容基本相同。

    在实践操作中,因定金协议存在重大缺陷,致使定金协议流于形式,无法发挥定金的作用,使守约的一方的利益无法得到保障的实例比比皆是。定金协议于订立正式的房屋买卖合同之前签订,其目的在于让促使协议双方如约签订房屋买卖合同,但实践中,一方违反定金协议,拒绝订立正式房屋买卖合同,却因协议存在缺陷导致违约一方不承担定金责任。

    例如:双方签订定金协议,约定出卖人某处房产拟售与买受人,对房屋坐落、总价款、定金金额、签订房屋买卖合同的时间做出了约定,但是定金协议签署后卖方发现房价上涨,预违约。于是提出苛刻的签订房屋买卖合同的条件“如要求户口留在房屋内几年或几年后才交房”,如果买受人答应该条件,则同意订立房屋买卖合同!卖方这么做的目的是通过提高交易条件,从而阻止买受人订立合同,让买受人知难而退,以达到不承担违约责任的目的。此时,只有两种结果:

    1、买受人同意该条款,几年后拿到房屋,虽然签订买卖合同,出卖人仍可以使用房屋或将房屋出租,赚取收益;

    2、买受人不接受该条款,双方无法就房屋买卖合同条款达成一致。此时,从法律上讲属于双方均不违约,只是无法协商一致,法院对此一般会判决出卖人将定金本金返还给买受人而不是双倍返还!

    反之,如果双方签订定金协议以后,适逢房价下跌或是其他原因,买受人不愿意再买了,那么买受人也可以提出签订房屋买卖合同的苛刻条件。最终结果与上面的厉害正好相反,此时出卖人承担更大的风险。

    二、如何避免定金协议出现上述陷阱(漏洞)?

    黄劲夫律师结合房屋买卖合同纠纷实务操作经验总结三条,供参考。

    (一)签订定金协议前应辨明真假房源,查验房主身份,查明房屋真实情况。

    二手房交易中介可能会以假房源来增加流量增加加客源,让一些人真的以为有房源,却不知被中介利用。有些购房人可能没有发现,二手房房产证上的名字和卖房人不是同一人,这种情况就要非常小心了,避免被骗钱财。还有的情况是,签订了房屋买卖合同后,发现房屋被办理了抵押登记,无法办理过户手续,买方将损失惨重。如此等等均可通过审慎的注意避免掉,做个有心人。

    (二)注意完善定金协议的内容。

    协议中不但要写明定金数额,还需要尽可能的明确房屋坐落、房屋总价款、付款方式、付款时间、交房时间、过户时间等内容。一旦把房屋买卖合同最重要的事项在定金协议中固定,即便后续双方无法协商一致签订房屋买卖合同,根据最高院司法解释,买受人或出卖人仍可依据定金协议的内容要求卖方继续履行合同,并可追究违约责任。这样可以有效的遏制一方恶意增加房屋买卖合同的交易条件达到违约目的的行为。

    (三)可将房屋买卖合同主要内容填写完毕后作为定金协议的附件。

    在签署定金协议的同时,准备好正式的房屋买卖合同,并将其中主要内容填写完毕,作为定金协议的附件并在定金协议中明确约定“附件中的房屋买卖合同的内容即为将来正式签署的版本,未经双方同意不得变更,双方于某年某月某日正式在附件房屋买卖合同上签字”。

    通过这种方式可以在订立定金协议时就把正式房屋买卖合同条款确定下来,有效避免恶意一方增加房屋买卖合同的交易条件。

    总之,房屋买卖需要投入较大的时间和精力,交易各方均应审慎注意,避免风险。如果条件允许,在进行交易签署协议之前可以咨询律师或聘请律师介入均是不错的选择。


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